La nueva Ley del Suelo.

El 1 de julio de 2007 ha entrado en vigor la nueva Ley del Suelo 8/2007 de 28 de mayo. Esta Ley quiere resolver los problemas del encarecimiento de la vivienda, desarrollo urbanístico desordenado y corrupción. Para ello, se limita la actividad y la propiedad privadas, y aumenta la intervención pública. También refuerza los mecanismos de publicidad y transparencia en la actuación de las Administraciones. Sus resultados prácticos dependerán del desarrollo y aplicación que hagan las Comunidades Autónomas, que ostentan las competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo.


I. INTRODUCCIÓN
La Ley de Suelo 8/2007, de 28 de mayo, se ha promulgado con la intención de resolver los problemas del mercado inmobiliario español. Para ello, se limitan la actividad y la propiedad privadas, y aumenta la intervención pública, esperando que ésta garantice mejor los intereses generales, frente a lo que ha sucedido durante los últimos años.
Las facultades del propietario pasan a ocupar un lugar secundario frente a derechos constitucionales tales como el derecho a la vivienda digna, a la protección del medio ambiente, a la igualdad, a la salud y seguridad de las personas, etc. La acción urbanística será más estrechamente dirigida desde la Administración, y las plusvalías que genera revertirán a la sociedad en mayor medida que hasta ahora.


Es una Ley bastante conceptual, cuya concreción queda en manos de las Comunidades Autónomas, que son las que tienen la mayor parte de las competencias.


El Título Preliminar de la Ley (arts. 1 a 3 LS) recoge estas ideas básicas, enunciadas también en la Exposición de Motivos, y que se desarrollan a lo largo del articulado.


II. DERECHOS Y DEBERES
El Título I de la Ley (arts. 4 a 9 LS) se refiere a los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos, distinguiendo entre ciudadanos en general y propietarios.


1. Derechos y deberes del ciudadano
La Ley, partiendo de un principio de igualdad, recoge una serie de derechos (derecho a la vivienda digna, a acceder a las dotaciones públicas, a participar en los procedimientos urbanísticos, a obtener información...) y deberes (conservación del medio ambiente, respeto al patrimonio histórico y en general cumplir las normas). Son enunciados programáticos y que dejan un gran margen de incertidumbre.


El derecho de iniciativa de la actividad urbanizadora [art. 6.a) LS] corresponde a los ciudadanos en general, salvo que se lo reserve la Administración. Sólo excepcionalmente la legislación puede atribuir la iniciativa al propietario del suelo. Se consagra así la figura, ya recogida en algunas legislaciones autonómicas, del agente urbanizador, seleccionado por la Administración Pública municipal, tras el correspondiente concurso público.


Se enfatiza el derecho de todos los ciudadanos a ejercer la acción pública, que puede tener por objeto hacer respetar la normativa urbanística, y además la normativa medioambiental [art. 4.f) LS].


2. Derechos y deberes de los propietarios del suelo
La Ley distingue dos clases de suelo, a los que llama «rural» y «urbanizado». Se pasa de una a otra clase mediante la urbanización.
El derecho a urbanizar se atribuía antes a los propietarios, pero ahora la actividad urbanizadora se considera como una función pública que afecta a un recurso limitado como el suelo. La urbanización del suelo debe ser restrictiva, considerándose deseable que la ciudad sea «compacta», en palabras de la Exposición de Motivos. La Ley considera que debe urbanizarse sólo el suelo «preciso» para «satisfacer las necesidades que lo justifiquen» y que se definen por la Administración [art. 10 a) LS].
La urbanización ya no es una facultad del propietario, pero se reconoce a éste «el derecho de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización» [art. 8.1 c) LS], derecho de ambiguo contenido, cuyo desarrollo corresponde a las Comunidades Autónomas.


El derecho de construcción o edificación [art. 6.c) LS] corresponde a los propietarios del suelo, siempre que los terrenos reúnan las condiciones físicas y jurídicas para ello. Este derecho, mientras no se ejercite, tiene un valor limitado, pues no se integran en el valor del suelo las previsiones de edificabilidad establecidas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística (art. 7.2 LS), salvo en el caso del suelo «urbanizado», en el que se valora su edificabilidad (art. 23.1 LS). Si el propietario no edifica en los plazos que se señalen por los instrumentos de ordenación, la Administración podrá adoptar medidas sustitutivas, como la expropiación, la venta forzosa o la sustitución forzosa, a las que nos referiremos luego.
Por lo demás, se reconocen las facultades que tradicionalmente han integrado el derecho de propiedad (uso, disfrute, explotación, enajenación), siempre bajo condición de cumplimiento de las leyes.


III. BASES DEL RÉGIMEN DEL SUELO
El Título II de la Ley (arts. 10 a 19) recoge las reglas básicas de los instrumentos y normas urbanísticas. Éstas son las principales novedades:

1. Reserva para viviendas de protección pública.- Se establece la obligación de reservar en los planes, como mínimo, un 30% de la edificabilidad residencial para vivienda en régimen de protección pública, salvo excepciones justificadas (art. 10 LS).
Esta reserva de suelo no se recogía anteriormente en la legislación estatal, pero sí en casi todas las legislaciones autonómicas (Andalucía, La Rioja y Asturias un 30%, Aragón y Cataluña un 20%, Cantabria un 35%, País Vasco un 40% y Castilla-La Mancha, Madrid, Navarra y Canarias hasta un 50%). La disp. trans. 1.ª da un plazo de un año para que las legislaciones autonómicas recojan esta reserva de suelo.


2. Publicidad en la gestión pública urbanística
Se potencia la transparencia en la gestión pública urbanística mediante la información pública de todos los instrumentos de ordenación territorial y de ejecución urbanística, incluyendo específicamente los convenios y proyectos equidistributivos (art. 11 LS).
Anteriormente no todas las legislaciones autonómicas exigían tan amplia publicidad, existiendo una especial opacidad en los convenios, que han sido focos de corrupción.


La Ley fomenta el uso de las nuevas tecnologías en esa publicidad. Los Ayuntamientos deben tener a disposición de todos los ciudadanos copias completas de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, publicar dichos instrumentos por medios telemáticos y dar publicidad a sus trámites principales por tales medios. Cuando los municipios tengan menos de 5.000 habitantes podrán realizar la publicación telemática a través de organismos supramunicipales (disp. adic. 9.ª, que modifica la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local).


3. Situaciones básicas del suelo y actuaciones de transformación urbanística
Ya no se distinguirá entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Ahora se habla de dos «situaciones básicas»: suelo «rural» y suelo «urbanizado».


La anterior Ley, 6/1988, del Régimen del Suelo y Valoraciones, quiso eliminar la carestía del suelo y para ello optó por liberalizarlo, de modo que todo suelo en el que no concurriesen razones para su preservación era susceptible de ser urbanizado. Esa liberalización no abarató el suelo y además tuvo un alto coste medioambiental.


La nueva Ley, que es lo contrario de liberal, señala que sólo podrá urbanizarse el suelo «preciso» en función de «necesidades que lo justifiquen» [art. 10.a) LS]. Cuando éstas no concurran el suelo debe preservarse y mantenerse su situación rural.
La realidad física distingue el suelo urbanizado, pues se define como «el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población» (art. 12.3 LS). Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con los correspondientes servicios (sin mencionarlos, la Ley se refiere al acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica).


Estos servicios deben ser legales, por lo que no puede considerarse suelo urbanizado el transformado ilegalmente, salvo que haya sido legalizado con posterioridad.


El suelo rural, categoría residual, incluye el suelo preservado de la urbanización, el suelo para el que se permita su urbanización, mientras ésta no se termine, y cualquier otro que no reúna los requisitos del suelo urbanizado.


La transformación del suelo debe realizarse mediante las actuaciones de transformación urbanística, que pueden ser dos tipos: a) actuaciones de urbanización, y b) actuaciones de dotación (art. 14 LS).
Las actuaciones de urbanización son las que permiten el paso de suelo rural a urbanizado. Las de dotación sirven para incrementar las dotaciones públicas de un suelo urbanizado, siempre que no se requiera la renovación integral de la urbanización.


4. Obligaciones medioambientales.-
La Ley, en su art. 15, amplía las obligaciones de carácter medioambiental en la tramitación de las actuaciones urbanísticas. Las principales novedades se introducen son las siguientes:


a) La obligación de someter a evaluación de impacto ambiental todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Los proyectos de ejecución también pueden estar sometidos a esa evaluación.
b) La obligación de recabar una serie de informes (memorias de sostenibilidad económica y medioambiental, informes hidráulicos, de costas, carreteras, mapa de riesgos naturales...) en la tramitación de instrumentos de ordenación.
c) La obligación de las Administraciones de emitir informes periódicos de seguimiento de la actividad urbanística.
d) La obligación de que las legislaciones autonómicas establezcan los casos en los que el impacto de una actuación de urbanización requiere una revisión del planeamiento general. Si transcurrido un año desde la entrada en vigor de la Ley no se regula tal materia, se entenderá necesaria la aprobación de un nuevo Plan General para llevar a cabo actuaciones de urbanización que supongan, por sí mismas o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20% de la población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio (disp. trans. 4.ª).


5. Deberes derivados de las actuaciones de transformación urbanística.-
La Ley realiza una modificación del porcentaje máximo de participación de la Administración en las plusvalías, que pasa del 10% actual al 15%, y que excepcionalmente puede llegar a ser el 20% (art. 16 LS). Este porcentaje se pagará en general mediante cesión de suelo destinada al Patrimonio Público del Suelo, pero también se permiten otras formas de cumplimiento.
Además, subsisten los deberes de cesión de suelo para viales, zonas verdes y dotaciones públicas.


Las cesiones se aplican tanto a las actuaciones de urbanización como a las de dotación, y por tanto pueden afectar a suelo urbanizado y consolidado dentro de la ciudad.


Se sigue imponiendo al propietario el deber de costear, y en algunas ocasiones ejecutar, las obras de urbanización e infraestructuras de conexión a la red general, incluyendo las infraestructuras necesarias para la potabilización, suministro y depuración de agua y transporte público.
También se recoge la obligación de los propietarios de dejar indemnes a los derechos de terceros que pudieran verse afectados, mediante el realojamiento de los ocupantes legales de los inmuebles, el derecho de retorno de los mismos y la indemnización del valor de las construcciones, instalaciones o plantaciones que no puedan conservarse.


6. Fincas y parcelas.-
La Ley define en su art. 17 los conceptos de finca y parcela y recoge una serie de normas relativas a las mismas. Anteriormente no existía una definición en normas urbanísticas estatales, aunque sí en algunas normas autonómicas.


Se considera finca a la unidad de suelo o de edificación perteneciente a uno o varios propietarios, ya esté en rasante, vuelo o subsuelo. Sólo cuando la finca pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación hipotecaria estaríamos ante una finca registral.
El concepto de parcela es estrictamente urbanístico, ya que es la unidad de suelo, ya esté en rasante, vuelo o subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso, o sólo uso, urbanístico independiente.
La Ley recoge la tendencia a que la finca se identifique con la parcela, impidiendo la segregación o división de fincas cuando las resultantes no tengan las características exigidas en la legislación urbanística.
Se intenta dar más seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, mediante la introducción de una serie de medidas en los arts. 18 y 19 LS:


a) Ha de hacerse constar en el título de transmisión la situación urbanística de los terrenos que tengan especiales limitaciones, cargas u obligaciones pendientes de cumplir (terrenos no susceptibles de uso privado o de edificación, con edificaciones fuera de ordenación...).


b) Los Notarios podrán pedir información urbanística de los terrenos por vía telemática, que se les remitirá en un plazo breve.


c) Si no se ha facilitado la información anterior, el adquirente de un terreno podrá pedir la rescisión del contrato en el plazo de cuatro años, con la correspondiente indemnización.


d) Se regulan los requisitos para inscribir las declaraciones de obra nueva terminada y en construcción (certificados de técnicos y administraciones que garantiza la regularidad de las obras), con la finalidad de proteger a los terceros adquirentes de la obra nueva.


IV. VALORACIONES
La Ley regula las valoraciones de los inmuebles en su Título III y esa regulación constituye una de sus principales novedades.
El valor del suelo se determinará conforme a su situación real, con independencia de las expectativas urbanísticas. Nunca se indemnizarán los incrementos de valor producidos por un cambio de planeamiento, sino sólo los que tengan su origen en la transformación efectiva del terreno.


Como ya sólo habrá dos categorías de suelo, rural y urbanizado, se simplifican los criterios de valoración y, en general, gran parte del suelo que anteriormente se valoraba como urbanizable pasará a ser valorado como rural.


Este régimen de valoraciones, que esencialmente conduce a que se reduzca el valor del suelo para el propietario del mismo, se aplica en materia urbanística, en materia expropiatoria en general, y asimismo para calcular la responsabilidad patrimonial de la Administración (art. 20 LS).
Las instalaciones, construcciones y edificaciones se valorarán aparte de los terrenos, siempre que se ajusten a la legalidad; se tendrá en cuenta la antigüedad y estado de conservación de las construcciones; serán objeto de valoración independiente las concesiones administrativas y los derechos reales; y cuando se expropie una finca gravada la Administración puede optar entre fijar el justiprecio separado de cada derecho que concurra con el dominio o bien consignar ante el Juez el justiprecio en su conjunto para que el Juzgado lo distribuya (art. 21 LS).


1. Suelo rural
La Ley cambia el método de valoración del suelo rural en su art. 22. La anterior Ley 6/1998 establecía dos métodos, llamados de comparación (de mercado) y de capitalización de rentas, de los que el primero era preferente. Ahora sólo se aplica el de capitalización de la renta anual, real o potencial (la que sea superior).
La renta potencial será la de una explotación que se repute normal, incluyendo las subvenciones y el tipo de capitalización será, como regla general, el de rendimiento de la Deuda Pública del Estado a tres años (disp. adic. 7.ª).


El valor así obtenido puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble por otros factores como la localización, accesibilidad a núcleos de población ó ubicación en un entorno singular. Pero en ningún caso se considerarán las expectativas urbanísticas (art. 22.2 LS).


2. Suelo urbanizado
La anterior regulación distinguía entre suelo urbanizable y urbano:
a)Para valorar el suelo urbano se atendía, en general, al aprovechamiento que le correspondiera en el planeamiento, al que se sumaba el valor de repercusión del suelo según las ponencias de los valores catastrales. Subsidiariamente, en caso de inexistencia, pérdida de vigencia o inaplicabilidad de las ponencias de valores catastrales, el valor de repercusión se determinaba por el método residual dinámico.
b)Para valorar el suelo urbanizable se distinguían dos supuestos:
--El suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados, para los que el planeamiento ya hubiera establecido las condiciones de desarrollo, se valoraría de forma semejante al suelo urbano.
--El otro suelo urbanizable se valoraría de forma semejante al no urbanizable (es decir, con lo métodos antes mencionados).
La nueva Ley de Suelo elimina la categoría del suelo urbanizable, por lo que todo el suelo calificado anteriormente como tal se valorará como rural.
En cuanto al suelo urbanizado, como ya hemos mencionado, su valoración se hará según el estado en que se encuentre en el momento en que se lleve a cabo la valoración. De esa forma, si se valora suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación, sólo se considerarán los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen (art. 23.3 LS).


Por lo demás, se distinguen dos supuestos en el art. 23 LS:


a) Suelo urbanizado sin edificar o en que la edificación sea ilegal o esté en situación de ruina. En este caso se valora sólo el terreno, y se hace atendiendo al uso y edificabilidad atribuido a la parcela en la ordenación urbanística. Si la parcela no tiene asignada edificabilidad se le atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo. A ello se suma el valor de repercusión del suelo, determinado por el método residual estático, y, al igual que en la legislación anterior, se descuentan los deberes y cargas pendientes de cumplir.

La aplicación del método residual estático o de análisis de inversiones con valores actuales, supone el abandono del anterior método residual dinámico o de análisis de inversiones con valores esperados (1). Es decir, el valor ya no tendrá que ver con las expectativas del mercado inmobiliario, sino con los costes y gastos necesarios, el margen de beneficio del promotor y el valor de venta del inmueble para la hipótesis de un edificio terminado a la fecha de la tasación.


b)Suelo edificado o en curso de edificación. Se mantiene el método comparativo de la antigua Ley para valorar el suelo edificado. El valor de tasación será el superior entre el valor conjunto del suelo y la edificación determinado por el método comparativo y el del suelo exclusivamente, determinado por el método residual estático.
3. Valoraciones a efectos de indemnización de facultades
La Ley introduce de forma novedosa criterios para la valoración de facultades de los particulares, cuando la Administración Pública les prive de esas facultades mediante el ejercicio de las potestades públicas.


En concreto, la Ley se refiere en el art. 24 LS a la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización y el art. 25 a la de iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización y edificación.


Lo primero es aplicable a los propietarios de suelo incluidos en una unidad con una ordenación pormenorizada que, dentro del plazo legal para participar en la urbanización, se vean privados de su propiedad o imposibilitados de otra forma, por una actuación administrativa, siempre que la misma no traiga causa del incumplimiento de sus deberes.


Lo segundo se refiere a la indemnización de gastos incurridos al ejecutar actuaciones de urbanización que devengan inútiles por una ulterior actuación administrativa, así como a la indemnización a los adjudicatarios de las parcelas resultantes de la actuación, cuando la Administración impida su terminación. En ambos casos se establecen una serie de métodos y criterios para efectuar la valoración, introduciendo el lucro cesante y otros factores, lo suficientemente poco claros como para que haya que atender a la legislación de desarrollo.

V. EXPROPIACIÓN Y RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
El Título IV de la Ley (arts. 28 a 30 LS) se refiere a las expropiaciones urbanísticas y a la responsabilidad patrimonial de la Administración derivada del ejercicio de potestades urbanísticas.


1. Expropiación forzosa
Aparte de lo dicho en cuanto a valoraciones, la Ley recoge las normas básicas de las expropiaciones urbanísticas.
En relación con el justiprecio destaca que, si hay acuerdo con el expropiado, puede satisfacerse en especie (art. 28.3 LS). La anterior regulación era más restrictiva ya que sólo permitía el pago, además de en metálico, mediante terrenos.


La Ley se refiere en el art. 29 a los supuestos de reversión, en cuya regulación se introducen algunas limitaciones. Así, aun partiendo del principio general de que habrá derecho a la reversión cuando se altera el uso que motivó la expropiación urbanística, se establecen excepciones. No habrá reversión:


a) Cuando el uso dotacional público hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años; o bien se cambie el uso pero sea igualmente dotacional público.
b) Cuando en las expropiaciones con destino al patrimonio público del suelo se altere el uso que motivó la expropiación, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines del patrimonio público del suelo. Con ello se pretende revitalizar la utilización de los patrimonios públicos del suelo como instrumento de planificación e intervención en el mercado de la vivienda.
c) Cuando se efectúe la expropiación con destino a la ejecución de una actuación de urbanización. En este caso, la excepción al principio de reversión tiene a su vez otras excepciones, pues procederá la reversión cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido (supuesto ya previsto en la legislación anterior).
Como contrapeso a la no reversión se establece el derecho de retasación y pago de la diferencia entre el nuevo valor y el justiprecio actualizado cuando la alteración de usos o edificabilidad implique un incremento del valor de los terrenos.


2. Responsabilidad patrimonial
El art. 30 LS recoge los supuestos en los que el cambio del planeamiento da derecho a la indemnización de las lesiones que eso produzca en bienes y derechos.


La Ley amplía los supuestos en los que procede la indemnización, que ya no se limitan a los casos de reducción del aprovechamiento urbanístico como preveía la legislación anterior. El derecho a la indemnización también se extiende a los supuestos de alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización, o de las condiciones de participación de los propietarios en ella.


En cuanto a las situaciones de fuera de ordenación como consecuencia de los cambios de la ordenación territorial, se establece como regla general que no serán indemnizables, salvo que se prive del uso y disfrute de una edificación durante su vida útil.


Se reconoce el derecho a indemnización por modificación, extinción o anulación de la eficacia de títulos administrativos habilitantes de obras y actividades (licencias), así como por demora injustificada en su otorgamiento o denegación improcedente.


VI. FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
Bajo la rúbrica función social de la propiedad y gestión del suelo, el Título V de la Ley regula la venta y sustitución forzosas, los patrimonios públicos del suelo y el derecho de superficie, que tienen por objeto hacer efectiva la función social de la propiedad, de manera que cuando la misma se incumpla por los propietarios la Administración cuente con los medios suficientes para hacerla efectiva, evitando la retención de suelo y la especulación.


1. Venta y sustitución forzosas
La Ley establece el principio general de que el incumplimiento de la función social de la propiedad, y en concreto de los deberes de edificación y rehabilitación, permitirá el ejercicio de las potestades de expropiación, venta o sustitución forzosas, sin perjuicio de otras consecuencias (art. 31 LS).


La Ley no concreta los plazos en que pueden entenderse incumplidos los deberes de edificación o rehabilitación, por lo que habrá que atender al desarrollo que haga la legislación autonómica.
La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación, para imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal. Con ello se pretende maximizar el aprovechamiento del suelo destinado a vivienda.
Se introduce como novedad la posibilidad de que, en los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosa por incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación, la Administración actuante pueda retener hasta un 50% del valor del bien, correspondiendo la otra parte al propietario (art. 31.3 LS). Es una especie de sanción.


Tanto la venta como la sustitución forzosas pueden iniciarse de oficio o a instancia del un interesado. Respecto de quién se entiende por interesado, como se reconoce la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística en el art. 4 f) LS, podría ser casi cualquiera.


Se establecen unas normas básicas de procedimiento para el ejercicio de la venta y sustitución forzosa, que debe comenzar por una resolución declaratoria del incumplimiento de los deberes del propietario y que termina mediante la expedición por la Administración actuante de la certificación de la adjudicación, que es un título inscribible en el Registro de la Propiedad.


2. Patrimonios públicos del suelo
Las anteriores leyes estatales se referían únicamente al patrimonio municipal del suelo, pero algunas legislaciones autonómicas ya habían regulado conjuntamente los patrimonios públicos del suelo, ya fueran municipales o autonómicos.


La nueva Ley de Suelo se refiere a ellos en los arts. 33 y 34, con una regulación que no difiere mucho de la anterior de los patrimonios municipales. Son patrimonios separados, formados por terrenos, bienes, recursos y derechos, afectos a los fines específicos de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.

Los patrimonios públicos del suelo se constituyen fundamentalmente por las cesiones obligatorias que derivan de las actuaciones de transformación urbanística, cesiones que como ya hemos visto se han incrementado.

El destino de los patrimonios públicos del suelo se establece ahora con mayor rigor que en la legislación anterior. Deben destinarse a la construcción de viviendas en régimen de protección pública y sólo pueden ser destinados a otros usos de interés social cuando se cumplan tres requisitos: a) que la legislación prevea esa posibilidad; b) que esa legislación especifique los fines admisibles, y c) que sean fines urbanísticos o de protección o mejora de espacios naturales o de bienes inmuebles del patrimonio cultural.


3. Derecho de superficie
La nueva Ley de Suelo introduce una nueva regulación del derecho de superficie en el art. 36, para aumentar su operatividad en la construcción de viviendas, y lo configura de dos formas:
a) Como facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y vuelo o en el subsuelo de una finca ajena manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones;
b) Como derecho sobre construcciones o edificaciones ya existentes atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas.
En ambos casos, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.


En cuanto al plazo de duración del derecho de superficie, la Ley de Suelo lo amplía a 99 años en todo caso, mientras que en la anterior legislación tenía una duración máxima de 75 años si el concedente era una Administración Pública y de 99 años si se constituía entre particulares.
Se prevé que este derecho se constituya a título oneroso o gratuito. Si se constituye a título oneroso la contraprestación puede ser no sólo el pago de un canon, sino también el pago de una suma alzada o mediante adjudicación de viviendas, locales o derechos de arrendamiento, aunque una vez finalizado el plazo pactado toda la propiedad revierte en el titular del suelo.
Destaca por su importancia práctica la posibilidad de que las edificaciones o construcciones del superficiario se hagan en régimen de propiedad horizontal, pudiendo transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, locales y elementos privativos, durante el plazo de duración del derecho de superficie.

VII. OTRAS DISPOSICIONES
La Ley de Suelo contiene una serie de disposiciones adicionales, finales, derogatorias y transitorias.
En las disposiciones adicionales se incluyen las modificaciones que la Ley de Suelo ha provocado en otras normas estatales como la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, la Ley de Expropiación Forzosa y la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.
Tiene una importancia especial la disp. adic. 9.ª, que modifica la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local para lograr una mayor transparencia y luchar contra la corrupción urbanística.
Para ello se incrementan las competencias del Pleno municipal, atribuyéndose al mismo la aprobación de los convenios que tengan por objeto la modificación de cualquier instrumento de ordenación y la aprobación de todas las permutas de bienes inmuebles, con independencia de su valor.
También se hacen más rígidas las exigencias de declaración y publicidad de las causas de incompatibilidad, bienes y participación en sociedades de los representantes locales, extendiéndose su régimen de incompatibilidades a los dos años siguientes a la finalización de su cargo.
Otra novedad es la exigencia, cuando una alteración en la ordenación urbanística incremente la edificabilidad o densidad o modifique el uso del suelo, de que en el expediente se haga constar la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación.
La Ley ha entrado en vigor el 1 de julio de 2007 y en sus disposiciones transitorias establece la aplicación de sus normas a los cambios de ordenación y expedientes cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley. No se aplica, por tanto a las actuaciones o expedientes ya iniciados.

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(1) Los métodos residual estático y dinámico se desarrollan en la Orden del Ministerio de Economía 805/2003, de 27 de marzo, de formas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas facilidades financieras.

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